2016년부터 2025년까지 10년간 종합부동산세 징수액은 129조 원에서 465조 원으로 3.6배 증가했습니다. 그런데 2021년 613조 원의 정점 이후 2023년까지 3년 연속 하락하다가 2025년 465조 원으로 반등했습니다. 이 급락과 반등의 뒤에는 정부의 의도적인 정책 전환이 있었습니다.
정책 없이는 설명 불가능한 2022년 이후의 세수 추락
2020년 360조 원에서 2021년 613조 원으로 1년 만에 70% 폭증했고, 이듬해인 2022년 680조 원으로 한 번 더 상승했습니다. 그런데 그 직후가 문제입니다. 2023년 460조 원, 2024년 418조 원으로 연이어 30% 이상 급락했습니다.
경기 변동만으로는 이 추이를 설명할 수 없습니다. 같은 기간 부동산 거래량이 회복되고 가격도 안정적이었기 때문입니다. 이렇게 급격한 세수 감소는 정부의 정책 개입을 시사합니다.
2022년부터 무엇이 달라졌는지 추적하면 정부가 과세 기준을 대폭 축소했음을 알 수 있습니다. 이 정책 변화가 향후 3년간의 세수 추락을 주도했습니다.
윤석열 정부는 공정시장가액비율을 절반 이상 내렸다
윤석열 정부는 2022년 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 대폭 인하했습니다(한국경제신문). 이 지표는 공시가격 기준으로 실제 얼마를 세금에 반영할지를 결정하는 핵심입니다. 비율을 낮추면 과세표준이 축소되고, 당연히 징수액도 줄어듭니다.
동시에 1세대 1주택자를 위한 기본공제금액을 11억 원에서 12억 원으로 올렸고, 한시적으로 3억 원의 특별공제를 추가 제공했습니다. 공정시장가액비율 인하와 공제 상향의 이중 효과가 작용한 것입니다.
한국경제신문에 따르면 당시 정부는 ‘공시가격 상승 등에 따른 과도한 종부세 부담을 완화한다’는 명목을 내세웠습니다. 고금리와 금융 수축으로 부동산 시장이 경착되자, 추가 압박을 더하지 않으려는 정책 신호였습니다. 이 조정이 3년간 세수를 절반 수준으로 누르는 결과로 이어졌습니다.
2025년 세수 반등은 정부의 정책 조정이 시작되었다는 신호
2025년 징수액은 465조 원으로 2024년 418조 원 대비 11% 상승했습니다. 3년 연속 하락세를 끊은 것입니다. 다만 상승폭이 작은 것이 특징입니다.
이 반등의 의미를 읽으려면 정부가 공정시장가액비율을 그대로 유지한 상황을 봐야 합니다. 같은 기간 공시가격이 평균 15% 이상 오른 것으로 알려졌는데, 비율을 조정하지 않았다는 것은 기준공시지가가 다시 현실화되는 과정이 시작되었음을 의미합니다.
이는 정부가 부동산 시장의 안정성을 확인했으므로, 앞으로 기준공시지가 현실화에 동조하여 공정시장가액비율이나 기본공제를 조정할 가능성이 높다는 신호로 읽힙니다. 종부세 정책의 패러다임 전환이 시작된 것으로 보입니다.
종부세는 정부 기조에 따라 세수가 급변하는 ‘정책 세금’이다
종합부동산세의 역사를 보면 정권의 부동산 정책 기조가 세수를 크게 좌우합니다. 문재인 정부는 종부세를 세수 확대의 수단으로, 윤석열 정부는 부동산 시장 안정화의 수단으로 활용했습니다. 같은 세금이라도 정부의 의도가 바뀌면 징수액이 180도 달라집니다.
2022년 공정시장가액비율 인하와 공제 상향은 급부상한 금리와 급락한 부동산 거래량을 배경으로 추진되었습니다. 시장이 경착된 상황에서 추가 세금 부담은 투자 수요를 더욱 위축시킬 수 있다는 판단이었습니다. 결과적으로 세수는 반으로 줄었지만, 정부는 시장 안정화라는 정책 목표를 우선시했습니다.
이제 2025년의 반등은 정부가 시장 안정을 확인했으며, 향후 기준공시지가 현실화를 추진할 수 있는 환경이 조성되었다고 판단한 신호로 해석됩니다. 정책 우선순위가 다시 세수 확보로 기울어질 가능성이 있습니다.
10억 원대 자산가는 정책 변화 신호를 주시하고 현재 구조를 점검하라
10억 원대 이상 부동산을 보유한 개인의 연간 종부세 부담은 현 정책 체계 아래서 수천만 원대의 폭으로 요동칩니다. 공정시장가액비율과 기본공제액의 변화는 직접적인 세 부담으로 즉시 반영되기 때문입니다.
2022년 이후 3년간의 정책적 혜택(공정시장가액비율 60%, 기본공제액 상향)은 시의성 있는 예외일 가능성이 높습니다. 공시가격이 계속 오르면 정부는 기준공시지가를 현실화하거나 공제를 축소하는 방향으로 정책을 전환할 가능성이 큽니다. 따라서 향후 12~24개월 내 정책 변화에 대비해야 합니다.
현재의 세제 우호 시기를 활용하여 명의 분산이나 공제 요건(고령, 장기보유) 미충족 부분을 점검하는 것이 현명합니다. 기준공시지가 현실화가 재개되면 이미 마련된 구조를 통해 세 부담을 완화할 수 있기 때문입니다. 정책 신호를 읽고 현재 구조를 최적화하는 것이 차기 정책 변화에 대비하는 최선의 방법입니다.
자료: 국세청 국세통계
※ 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.